V minulom roku bolo Slovensko s 8,6-percentným rastom cien bytov na štvrtom mieste medzi krajinami eurozóny. A za prvý štvrťrok vzrástli o ďalších 2,5 percenta. Môžeme diskutovať o veľkých rozdieloch medzi ponukovými a realizačnými cenami, faktom však je, že pri indexe dostupnosti bývania, ktorý zohľadňuje mzdový vývoj, sa už dostávame na hranicu jeho nedostupnosti.
Aktuálny trend pritom nenaznačuje žiadnu zmenu. Prepad rozostavanosti bytov jasne ukazuje klesajúcu ponuku, a tak silný dopyt spolu s nárastom stavebných nákladov bude naďalej tlačiť na ceny. Rekordné prírastky úverov na bývanie potvrdzujú ochotu kupujúcich k zadlžovaniu, čo presviedča developerov začať aktívne prekresľovať kancelárske zóny na bytové projekty. Nie som špecialista na stavebný zákon, ale je zjavné, že pri nastavení systému z hľadiska zdĺhavosti povoľovacích konaní sa v najbližšom roku nemá ako miera rozostavanosti dramaticky zmeniť.
Predpokladať, že hypotéky budú dostupnejšie ako doteraz, sa nedá, keďže úrokové sadzby sa už odrazili odo dna a regulácia sa ďalej sprísňuje. V tejto oblasti bude dôležité sledovať, či sa dozvuky pandémie prejavia v náraste úverového rizika, respektíve v nižšej splácanosti úverov, a zároveň ako na aktuálne nelichotivý inflačný výhľad zareaguje ECB svojou menovou politikou. Málokto s novou hypotékou si totiž dnes iniciatívne prepočítava výšku svojej budúcej splátky pri scenári nárastu sadzieb o jedno percento alebo dve percentá. Toto matematické cvičenie by som určite odporúčal. Je teda pravdepodobné, že veková kategória budúcich kupujúcich bude rásť s cenami bytov a požiadavkou regulátora na vlastné zdroje, a tak prvým vlastným bývaním už nebude malý štartovací byt.
Dostupnosť bývania môže zmeniť ochota výmeny vlastného bytu za nájomné bývanie. To je momentálne veľmi vzdialené našej mentalite. Veková štruktúra, samozrejme, ukazuje rozdiely, stále však patríme v Európe medzi krajiny s úplne najvyššou mierou nehnuteľností v osobnom vlastníctve. Pri 90-percentnej miere vlastníctva sú pred nami len Rumuni a Maďari, na opačnej strane spektra s nižším ako 50-percentným vlastníctvom sú Nemci a Rakúšania. Pritom nájomné v prvom kvartáli kleslo o 3,6 percenta, medziročne až o 15 percent. Tým, že za posledné štyri roky skôr klesalo, sa v relatívnom porovnaní nájomné bývanie stalo významne lacnejšie v porovnaní s bývaním vo vlastnej nehnuteľnosti.
Do hry aktuálne vstupuje systém štátneho nájomného bývania, ktorého základné obrysy boli nedávno predstavené. Na trhu sa týmto črtajú nové dlhodobé investičné aktíva, ktoré pri dostatočne motivačnom a stabilnom nastavení systému zo strany štátu môžu riešiť nielen potrebu dostupného bývania, ale aj otázky, čo s pasívne ležiacimi miliardami na účtoch v bankách, alebo ako je možné z výnosov z nájomného zhodnocovať dôchodkové úspory na Slovensku.